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17 janvier 2023

Tout ce que vous devez savoir sur les erreurs d'implantation

Après l'obtention d'un permis d’urbanisme, le chantier commence (souvent) par l'implantation de la construction. En Wallonie, la pose des chaises est généralement indiquée sur le site par la commune afin d'éviter toute infraction urbanistique liée. En Flandre et à Bruxelles, cette démarche est généralement effectuée par l'entrepreneur et l'architecte ensemble, suivie ou non d'un contrôle par la commune. Malgré cela, les erreurs d'implantation des bâtiments restent une réalité dans les trois régions. Ces erreurs d'implantation peuvent avoir de lourdes conséquences (financières) pour toutes les personnes concernées.

Quelles sont les erreurs d'implantation ?

En substance, les erreurs d'implantation peuvent être divisées en deux catégories :

  • Une erreur planimétrique est une erreur d’implantation mesurée horizontalement par rapport aux parcelles environnantes, ou sur sa propre propriété par rapport aux limites de la parcelle. Ces erreurs peuvent entraîner des conséquences en termes de respect des zones légales de construction, des normes d'incendie et d'urbanisme (distances entre les bâtiments), des accès pour les véhicules, des vues, des ombres, etc.
  • Une erreur altimétrique (erreur de hauteur) est une erreur dans laquelle la hauteur d'implantation est incorrectement tracée par rapport au site ou à la rue adjacente, mais également par rapport aux propriétés voisines. Ces erreurs peuvent avoir un impact sur les réseaux d’égouttage, le drainage naturel du site, les vues, les ombres, les bases de fondations, les hauteurs d'étage, les hauteurs de corniche et de faîtage, les accès pour les voitures (allées, rampes) et les personnes (escaliers, allées de jardin), etc.

Quelles sont les conséquences possibles des erreurs d'implantation ?

Les erreurs d'implantation peuvent avoir de lourdes conséquences. Par exemple, un bâtiment implanté trop profondément peut entraîner l'impossibilité d'un drainage naturel ou du raccordement du système d'égouts au réseau public. Un bâtiment implanté trop haut peut quant à lui nécessiter des fondations plus profondes. Un bâtiment construit en dehors des zones de bâtisse ou sur le terrain d'un tiers nécessite parfois la démolition de ce bâtiment ou le rachat de (d'une partie de) la parcelle adjacente.

L'architecte et l'entrepreneur ou d'autres personnes impliquées peuvent-ils être responsables des erreurs d'implantation ?

Les erreurs d'implantation peuvent engager la responsabilité des différentes parties. Une erreur d’implantation n'est pas forcément facile à résoudre par le biais d’une demande de régularisation.

Ces erreurs d'implantation sont-elles couvertes par l'assureur ? Pour le savoir, il est nécessaire de faire la distinction entre les erreurs qualifiées d’infraction urbanistique des autres erreurs. Qu’il s'agisse d'une infraction urbanistique, avec ou sans procès-verbal, la plupart des problèmes d'implantation relèvent de l'erreur matérielle et peuvent être régularisés. Dans le cas d’une régularisation acceptée, il n'y a plus « infraction » et les conséquences de l'erreur sont assurées, dans les limites de la police.

Dans les cas où la régularisation est impossible, l’erreur sera considérée comme restant en infraction urbanistique et, par conséquent, il pourrait y avoir un problème de couverture.

Comment les dommages dus à une erreur d’implantation seront-ils récupérés ?

Les dommages subis par le constructeur en raison d’une erreur d’implantation peuvent inclure une perte de valeur de la propriété, des coûts de construction supplémentaires ou des dommages immatériels dus aux désagréments subis par les résidents ou les tiers.

Une erreur d’implantation ne peut pas toujours être résolue par une demande de régularisation. Dans le cas d'une régularisation, c'est généralement l'architecte qui réalise la solution "en nature". Dans les autres cas, l'entrepreneur, le géomètre et l'architecte ont toujours la possibilité de réparer les dommages en nature. Il n'est pas rare qu'il s'agisse finalement d'une combinaison des deux options.

Si cela n'est pas possible, l'entrepreneur, le géomètre ou l'architecte peut se voir devoir accorder une compensation financière pouvant aller jusqu'à 100 % de la valeur totale de la réparation (parfois plus). En effet, l'architecte est responsable du suivi de l'exécution des travaux et, souvent, de la coordination des différents exécutants ou prestataires de services.

5 conseils pour éviter les erreurs d'implantation

Les erreurs d'implantation pouvant entraîner des conséquences importantes, il est nécessaire d'être très vigilant dans ce domaine. Grâce à ces 5 conseils, les erreurs de plantation peuvent être évitées :

  • Faites mesurer et délimiter le site par un géomètre-expert. Ne perdez pas de vue les mesures de niveaux. Le géomètre-expert est un spécialiste et a une obligation de résultat quant à l’implantation correcte.
  • Assurez-vous que la bonne version des plans d'architecture est utilisée. Il n'est pas rare que les entrepreneurs utilisent des plans qui n'ont pas été approuvés par le service de l’urbanisme de la commune ou de la région.
  • Vérifiez l'implantation des fondations ou des égouts. Plus tôt on se rend compte de l'erreur, moins les conséquences seront graves.
  • Indiquez clairement les niveaux sur les plans (plans d'implantation et du rez-de-chaussée, plans d'étage et coupes transversales, en tenant compte des épaisseurs de finition).
  • Vérifiez le niveau 0.00 (rez-de-chaussée) et fixez-le visiblement comme point de référence permanent sur le site pendant les travaux.

Vous avez encore des questions sur les erreurs d'implantation ? N'hésitez pas à nous contacter.

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