Na het verkrijgen van een omgevingsvergunning begint men op de werf (vaak) met de inplanting van de constructie. In Wallonië gebeurt de uitzetting van de bouwlijnen gewoonlijk door de gemeente om zo eventuele stedenbouwkundige inbreuken in dat verband te vermijden. In Vlaanderen en Brussel gebeurt dit gewoonlijk door de aannemer en architect samen, al dan niet gevolgd door een controle van de gemeente. Desondanks blijven fouten bij de inplanting van gebouwen evenwel een realiteit in de drie gewesten. Deze inplantingsfouten kunnen verregaande (financiële) gevolgen hebben voor alle betrokkenen.
Wat zijn inplantingsfouten?
In essentie kunnen inplantingsfouten worden opgedeeld in twee categorieën:
Wat zijn de mogelijke gevolgen van inplantingsfouten ?
Inplantingsfouten kunnen verstrekkende gevolgen hebben. Zo kan een te diep gebouw ertoe leiden dat de natuurlijke afwatering of de aansluiting van de riolering op het openbare net onmogelijk wordt. Voor een te hoog ingeplant gebouw kan dan weer een diepere fundering nodig zijn. Een gebouw dat buiten de bouwzones of op het terrein van een derde werd gebouwd, vereist soms een afbraak van dat gebouw of een aankoop van (een deel van) het aangrenzende perceel.
Kunnen architect en aannemer of andere betrokkenen verantwoordelijk zijn voor inplantingsfouten?
Inplantingsfouten kunnen de aansprakelijkheid van verschillende partijen in het gedrang brengen. Een inplantingsfout is immers niet steeds eenvoudig op te lossen d.m.v. een regularisatieaanvraag.
Worden dergelijke inplantingsfouten gedekt door de verzekeraar? Hiervoor moet een onderscheid worden gemaakt tussen fouten die gekwalificeerd worden als een stedenbouwkundige inbreuk en of andere fouten. Als het gaat over een stedenbouwkundige overtreding, al dan niet met vaststelling, vallen de meeste inplantingsproblemen onder de noemer van een materiële vergissing en kunnen deze worden geregulariseerd. Door de regularisatie In dat geval is er geen overtreding meer en zijn de gevolgen van de fout verzekerd, binnen de perken van de polis.
In die gevallen waarin waarbij een regularisatie onmogelijk is, zal dit wel als een stedenbouwkundige overtreding kunnen worden beschouwd. Er kan dan een probleem van dekking zijn.
Hoe wordt de schade ingevolge een inplantingsfout hersteld?
De schade die de bouwheer lijdt door de inplantingsfouten kan bestaan uit waardeverlies van het onroerend goed, extra bouwkosten of immateriële schade als gevolg van overlast voor de bewoners of derden.
Niet altijd is een inplantingsfout op te lossen mits een regularisatieaanvraag. In geval van regularisatie zal het meestal de architect zijn die de oplossing ‘in natura’ uitvoert. In andere gevallen hebben de aannemer, landmeter en architect steeds de mogelijkheid om de schade in natura te remediëren. Niet zelden is het een combinatie van beide oplossingen samen.
Is dit niet mogelijk, dan kan aan de aannemer, landmeter of aan de architect een financiële compensatie tot 100% van de totale herstelwaarde worden toegerekend (soms meer). De architect is immers aansprakelijk voor de controle op de uitvoering van het werk en niet zelden ook voor de coördinatie van de verschillende vaklui of dienstverleners.
5 tips om inplantingsfouten te vermijden
Omdat inplantingsfouten zeer ingrijpende gevolgen kunnen hebben, is het noodzakelijk om zeer waakzaam te zijn op dit vlak. Met deze 5 tips kunnen inplantingsfouten worden vermeden:
Raadpleeg hier de jaarrekening, het jaarverslag, het SFCR en het verslag van de commissaris.
AR-CO zoekt een Business Developer
Het nieuw modelcontract houdt rekening met de inwerkingtreding van het nieuwe verbintenissenrecht en de ontwikkelingen in de rechtspraak.
Zelfbouwprojecten moeten door architecten met bijzondere zorg worden behandeld op het vlak van ontwerp, advies en toezicht.
Sinds mei 2022 heeft AR-CO een samenwerking met Euromex, een verzekeraar gespecialiseerd in rechtsbijstand.
Op voordracht van huidig voorzitter Patrick Verschuere heeft de Raad van Bestuur van AR-CO beslist om Thomas Serck aan te stellen als nieuwe voorzitter van AR-CO.
Gratis analyse en juridisch advies voor onze verzekerden
Vanaf 1 juli 2018 moeten aannemers, architecten & andere dienstverleners hun tienjarige aansprakelijkheid in de woningbouw verzekeren.
De vertegenwoordigers van de Belgische architecten hebben de regering...
Vanaf 1 mei zullen architecten failliet verklaard kunnen worden of een gerechtelijke bescherming genieten.