Zelfbouwprojecten: wat met de rol van de architect en de verzekeringen voor de bouwheer-zelfbouwer?

Wat is ‘zelfbouw’?

• Volgens LAROUSSE betekent zelfbouw: "de bouw door iemand van zijn eigen huis".
• Volgens WIKIPEDIA betekent zelfbouw: "het feit dat iemand een bouwwerk uitvoert met weinig of geen hulp van professionals."
• Volgens ANW (Algemeen Nederlands Woordenboek) betekent zelfbouwer: “iemand die zijn huis zelf bouwt in plaats van dat toe te vertrouwen aan architecten en bouwondernemers; iemand die zelf de leiding neemt bij het bouwen van zijn huis.”

De term "iemand" betekent dat een zelfbouwer een particulier of een professional kan zijn, met of zonder ondernemersvaardigheden.

Het gaat meestal om een niet-professionele persoon die actief wil deelnemen aan het ontwerp en de uitvoering van de bouwwerkzaamheden aan zijn of haar eigen woning.

De motieven hiervoor zijn divers (besparingen, actieve deelname aan het bouwproces, te beperkte meerwaarde bijgebracht door de bouwprofessionals, etc.) en min of meer legitiem. Ze dienen wel uw aandacht te vestigen op het specifieke karakter van zo’n opdracht en vragen een verhoogde aandacht voor fouten en slechte uitvoeringen.

Het ontwerp en de controle op de uitvoering van de bouwwerken door een zelfbouwer blijven vallen onder de aansprakelijkheid van de architect.

Verlies daarbij niet uit het oog dat dergelijke opdrachten niet zomaar voor iedereen zijn weggelegd. Ze vereisen bijzondere aandacht zowel op vlak van ontwerp, advies, als uitvoering.

De rol van de architect bij de aanvang, de uitvoering en het einde van een zelfbouwproject

1. Monopolie op het ontwerp en de controle op de uitvoering van het werk

Laat u als professional niet verleiden tot de begeleiding in een dergelijk project zonder zeker te zijn van een goede dekking van uzelf en uw klant.

Artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 geeft de architect het monopolie op het ontwerp en de controle op de uitvoering van het werk. Het loutere feit dat het om een zelfbouwproject gaat, betekent niet dat de architect zou worden vrijgesteld van een deel van zijn opdracht.

Ook bij zelfbouw geldt de opdracht van de architect (minstens) voor de volledige gesloten ruwbouw (behoudens contractuele bepalingen) en kan de architect zich in geen geval onttrekken aan zijn monopolie. Of de zelfbouwer wel of geen ondernemersvaardigheden heeft en wel of geen beroep doet op een gekwalificeerde onderneming voor de uitvoering van bepaalde posten, is in dit kader dus niet belangrijk.

2. Advies over eventuele inschakeling van studiebureaus

Het valt ook onder de verantwoordelijkheid van de architect om te adviseren over de eventuele noodzaak om studiebureaus in te schakelen en deze in te passen in het ontwerp met betrekking tot de stabiliteit en, indien nodig, speciale en andere technieken.

Wat betreft de stabiliteitsingenieur is het, net zoals voor de architect, belangrijk zijn aansprakelijkheid te beperken. Daartoe zal hij nauwgezet de grenzen van zijn interventie vastleggen.

3. Verifiëren van ondernemersvaardigheden en verzekeringsattest tienjarige aansprakelijkheid

In bepaalde gevallen moet de architect ook nagaan of de zelfbouwer-bouwheer ondernemersvaardigheden heeft (voor Brusselse en Waalse aannemers) en of de zelfbouwer een verzekeringsattest van tienjarige aansprakelijkheid kan voorleggen, als dat vereist is.

Dit hoeft alleen in het geval van een professionele zelfbouwer-bouwheer met ondernemersvaardigheden op het gebied van de bouw (volgens de statuten van de onderneming en/of toegang tot het beroep) en met de wens om vastgoedoperaties uit te voeren of met de wil om een professional te laten tussenkomen voor de uitvoering van specifieke werken, zoals grondwerken en funderingen.

Verifieert de architect dit niet, dan kan dit dramatische gevolgen hebben bij een schadegeval.

4. Aansprakelijkheid voor de naleving van de normen

Het is de verantwoordelijkheid van de architect of de zelfbouwer om ervoor te zorgen dat de normen van de werken worden nageleefd.

Het is belangrijk om de architectuuropdracht te beperken tot de water- en winddichte ruwbouw en los te zien van de afwerkingen met inbegrip van de technieken. Daarbij dient in gedachten te worden gehouden dat de elektrische- en gasinstallaties dienen te worden gekeurd, evenals de water- en rioleringaansluitingen. Maar ook dat de energetische voorschriften van de startverklaring dienen te worden gerespecteerd, de warmtecapaciteit correct dient te worden berekend i.f.v. de energienoden en de leidingen juist worden gedimensionneerd.

5. Aanstelling van de veiligheidscoördinator

In bepaalde gevallen is het de aansprakelijkheid van de architect om de veiligheidscoördinator aan te wijzen. Dit is met name het geval voor werven van minder dan 500 m² met minimaal twee tussenkomende aannemers.

Voor werven van 500 m² of meer met minimaal twee tussenkomende aannemers, is het de verantwoordelijkheid van de zelfbouwer, ongeacht zijn hoedanigheid, om de veiligheidscoördinator aan te wijzen.

Als de zelfbouwer àlle werken zelf uitvoert, is een veiligheidscoördinator niet nodig cfr de Wet.

6. Opmaak van het postinterventiedossier (PID)

Op het einde van de werf moet de veiligheidscoördinator of de architect (volgens de contractvoorwaarden) alle technische gegevens verzamelen van het door de zelfbouwer opgerichte gebouw.

7. Herroeping door één van de partijen

Indien de opdracht wordt beëindigd door opzegging van één van de partijen, en voor zover de ruwbouw niet is voltooid, blijft de procedure dezelfde als voor andere opdrachten met stedenbouwkundige vergunning. Zowel de Orde van Architecten als de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente die de vergunning afleverde dienen hierover te worden ingelicht.

De verzekering van de architect bij zelfbouw

In principe brengt een architectenopdracht voor een bouwheer-zelfbouwer geen bijzonderheden in de verzekeringspolis van de architect met zich mee. De geraamde waarde der bouwwerken is aan te geven evenals de jaarlijks gerealiseerde waarde volgens de vordering van de werken.

De verzekering van de bouwheer-zelfbouwer

Het is in het belang van de zelfbouwer om ook zelf een verzekering te onderschrijven:

1. ABR-verzekering (alle bouwplaatsrisico’s)

Afhankelijk van de polis dekt de ABR-verzekering heel wat risico's, zoals diefstal van bouwmaterialen op de bouwplaats, schade aan buren, enz.

Als de verzekeringsmaatschappij weigert de zelfbouwer te verzekeren, is dat omdat dit hun te risicovol lijkt. Dit vraagt dan toch wel een verhoogde aandacht van de architect bij de controle der werken.

2. Woningverzekering

De woningverzekering dekt schade aan het gebouw met uitzondering van waterschade en andere verliezen die in verband staan met de werken aan het huis.

3. Tienjarige aansprakelijkheidsverzekering

De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering en de onderschrijving ervan zijn genuanceerd. Zij is immers in bepaalde gevallen verplicht en moet worden afgesloten door de aannemers van de gesloten ruwbouw, de architect en - in voorkomend geval - de stabiliteitsingenieur. Het bewijs van dekking moet door de architect worden gevraagd vóór de aanvang van de werkzaamheden.

Voor de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering wordt een onderscheid gemaakt tussen drie hypothesen:

a) De zelfbouwer is een natuurlijke persoon en geeft aan dat dit project een bouwwerk betreft dat hij persoonlijk wenst te bewonen:

1. In dit geval is geen tienjarig verzekeringsattest vereist.
2. Bij doorverkoop kan de nieuwe koper van het verbouwde pand enkel een beroep doen op de contractuele tienjarige garantie van de architect en zijn D10-certificaat. Bijgevolg kan de aansprakelijkheid van de architect groter zijn bij een schadegeval, al zal de nieuwe eigenaar zich ook tot de zelfbouwer moeten wenden met betrekking tot zijn eigen goederen. Bij een schadeclaim is het de rechter (of de bemiddelingsdeskundige) die over de schadevergoeding moet beslissen en dit na beoordeling van de respectieve verantwoordelijkheden. In dat geval heeft de nieuwe koper slechts de garantie van schadedekking voor de verhouding van de bewezen aansprakelijkheid van de architect.

b) De zelfbouwer is een natuurlijke en/of rechtspersoon met ondernemersvaardigheden op het gebied van de bouw (volgens de bedrijfsstatuten en/of toegang tot het beroep) en met de wil om vastgoedoperaties uit te voeren:

1. Dit is de configuratie van de promotor-bouwheer.
2. In dit geval is de zelfbouwer verplicht een tienjarige verzekering af te sluiten. De promotor-bouwheer mag niet met de bouw beginnen zonder voorlegging van dit verzekeringsattest. Als de promotor-bouwheer dit attest niet voorlegt, moet de architect de bevoegde autoriteiten daarvan in kennis stellen.
3. In deze hypothese heeft de nieuwe koper de garantie dat de schade wordt gedekt in verhouding tot de bewezen verantwoordelijkheden van de partijen.

c) De zelfbouwer is een rechtspersoon zonder ondernemersvaardigheden of een natuurlijk persoon zonder kennis van de bouw en met de wil om vastgoedoperaties uit te voeren:

Een promotor-bouwheer zonder toegang tot het beroep en/of een opdrachtgever zonder bewezen kennis van de bouwmethoden zal bij een verzekeringsmaatschappij geen dekking kunnen krijgen voor de tienjarige aansprakelijkheid.

Een laatste tip: architect ≠ leraar van de zelfbouwer

Zelfbouwprojecten vergen bijzondere zorg op het vlak van ontwerp, advies en toezicht. Om die reden zijn zelfbouwprojecten niet voor iedere architect haalbaar.

In ieder geval moet de architect steeds voor ogen houden dat hij niet de leraar van de zelfbouwer is. Het is dus niet de bedoeling dat de architect in real time aan de bouwheer leert hoe het werk goed moet worden uitgevoerd.

Mocht de bouwheer daartoe niet in staat blijken te zijn, moet de architect hem adviseren om de informatie nodig voor een goede uitvoering te zoeken bij degenen die daar beter de tijd voor kunnen nemen, of… moet de architect van de opdracht afzien.